На этот раз мы поговорим с вами про ипотеку. Это самый распространенный вид залога. Ведь именно она позволила людям впутывать себя в долговую кабалу под названием «кредит». Человеку не надо ждать, когда он полностью выкупит квартиру или машину, он сразу с момента оформления кредита может начинать пользоваться ими. Но со временем человек, погашающий кредит длительное время, входит в так называемый синдром кредитной или ипотечной усталости.

В свете последних событий, в результате которых во время выселения должника банка из дома хозяин дома убил пятерых людей, в том числе частного судебного исполнителя, на тот момент обнаружилось множество проблем заемщиков в Казахстане. Я не выражала своего мнения в социальных сетях по этому вопросу. Хотя мне было что сказать.

В этом треугольнике «должник – банк – частный судебный исполнитель» сложились тяжелые взаимоотношения, где главным козырем является имущество должника. Оно вроде является и имуществом должника банка.

Он живет в нем, пользуется им. Но так ли это на самом деле?

Да, несомненно, нельзя забывать, что имущество, заложенное в банк, не может в полной мере принадлежать его собственнику, пока он полностью не расплатится с банком.

Согласно ст. 299 Гражданского кодекса РК, залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными Гражданским кодексом.

Бывают несколько видов залога – ипотека и заклад

В соответствии со ст. 303 Гражданского кодекса РК ипотека – вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество.

 

Заклад – вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.

Проще говоря, при ипотеке заложенное имущество остается в пользовании заемщика, а при закладе нет. То есть при ипотеке человек, купив квартиру за счет ипотечного займа, может жить в ней и пользоваться ею. А при закладе он должен отдать имущество банку, пока не погасит кредит.Однажды устав погашать кредит, жить в постоянном финансовом напряжении, заемщик принимает решение не погашать его. Этому могут быть разные причины, в том числе объективные, например, потеря работы, постоянного заработка, неуспешный бизнес, смерть основного кормильца в семье, рождение ребенка, болезнь и т. д. Но в среднем именно кредитная усталость является причиной образовавшегося долга перед банком.Такое пассивное поведение заемщика не только не решает проблемы, но и ухудшает его положение. Ведь когда он брал кредит, то подписал очень много документов, согласно которым он обязался в случае возникновения просрочки выплатить банку пеню, дал согласие на реализацию заложенного имущества.Банки рано или поздно обращаются в суд и взыскивают задолженность с заемщиков со всеми вознаграждениями и пеней. В случае отсутствия денег у последних на погашение долга банки идут на крайнюю меру – на реализацию залога с торгов.

Согласно статье 317 Гражданского Кодекса РК, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Нарушение обеспеченного залогом обязательства является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при одновременном наличии следующих условий:

1) сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее десяти процентов от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таким образом, если заемщик вышел на просрочку по кредиту и не платит менее трех месяцев и размер долга меньше, чем на 10 % от стоимости залога, банк не может обратиться в суд за обращением взыскания на заложенное имущество. В случае если он обратится в суд с иском к заемщику, суд должен отказать ему в иске.

Давайте рассмотрим ситуацию, когда заемщик просрочил погашение кредита более трех месяцев и размер долга превышает 10 % от стоимости заложенного имущества. Что следует ожидать от банка в таком случае?

В случае неисполнения обязательств по кредиту банк может обратить взыскание на заложенное имущество путем реализации с торгов.

Удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится в судебном   порядке.

В случаях, предусмотренных договором о залоге, а также Гражданским кодексом и иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество во внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона). Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду. Внесудебная реализация заложенного недвижимого имущества не допускается в случаях, предусмотренных законодательным актом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества.

Именно на стадии обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке путем реализации с торгов на практике происходит много нарушений прав залогодателя.

О правах залогодателя на стадии реализации залога с торгов мы поговорим в следующей статье.

Текст: Кундыз Утебекова, адвокат, @kundyz_ospan

Фото: архивы пресс-служб